Wer der Pensionierung entgegen geht, plant vielleicht den Kauf einer Wohnung. Als Stockwerkeigentümer erhält man oft mehr Wohnfläche als beim Haus für das gleiche Geld und der Aufwand verteilt sich. Doch die Rechte sind eingeschränkt.
Stockwerkeigentum gibt es seit dem 1. Januar 1965, als der Artikel 712a des Schweizerischen Zivilgesetzbuches in Kraft trat. Seitdem hat die Wohneigentumsquote in der Schweiz kontinuierlich zugenommen, was gemäss dem Bundesamt für Wohnungswesen der raschen Zunahme an Stockwerkeigentum zu verdanken ist.
Was ist Stockwerkeigentum?
Wer in der Schweiz eine Eigentumswohnung erwirbt, kauft nicht das ganze Grundstück, sondern nur einen Anteil davon. Dieser Anteil wird im Grundbuch eingetragen und ist für die Verteilung der Kosten massgeblich. Der Wohnungseigentümer muss sich im Verhältnis seines Anteils nicht nur an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Bauteile wie Dach, Fassade, Treppenhaus, Personenaufzug, usw. beteiligen, sondern auch an den Betriebskosten, die beispielsweise Heizkosten, Wasserkosten, Kosten der Hauswartung und der Gartenpflege umfassen. Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Bauteilen können grundsätzlich nur mit Zustimmung der Gemeinschaft durchgeführt werden, wie der HEV (Hauseigentümerverband) Schweiz betont.
Wie kann man Stockwerkeigentum finanzieren?
Einem Käufer von Stockwerkeigentum stehen die gleichen Finanzierungsmöglichkeiten zur Auswahl wie dem Käufer eines Hauses. Dazu zählen etwa private Darlehen, eine Hypothek, die Finanzierung mit Eigenkapital oder das Pensionskassenguthaben. Zu den Kosten gehören die Zinsen für die Hypothek und die vorgeschriebenen Amortisationen. Um eine ausreichende Sicherheitsmarge vorzusehen, wird die finanzielle Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 5% auf dem gesamten Finanzierungsbetrag gerechnet.
Als Eigentümer hat man ein Sonderrecht
Der Eigentümer einer Wohnung darf darin grundsätzlich tun und lassen, was er will. Er darf die Wohnung nach seinen Vorstellungen umbauen, die Raumeinteilung verändern und die Innenausstattung wählen, sofern nicht gemeinschaftliche Bauteile beeinträchtigt werden: «Das Sonderrecht ist auf die Wohnung und allfällige Nebenräume wie Kellerabteile, Estriche oder Bastelräume beschränkt, erstreckt sich also nicht auf einen Sitzplatz im Freien, auf einen Gartenanteil oder eine Dachterrasse», erklärt der HEV Schweiz. Und er ergänzt: «Da die äusseren Bauteile im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist der einzelne Wohnungseigentümer auch nicht befugt, diese ohne Zustimmung der Gemeinschaft baulich zu verändern, indem er beispielsweise eine Satelliten-TV-Antenne an der Balkonbrüstung anbringt.
Eigentümer ist Teil einer Gemeinschaft
Alle Miteigentümer bilden die Stockwerkeigentümer eine Gemeinschaft, die das Grundstück sowie die Immobilie nutzt, verwaltet und erhält. «Die Gemeinschaft ist zwar keine juristische Person, kann aber selbstständig klagen und betreiben wie auch beklagt und betrieben werden», führen die Immobilienexperten der UBS dazu aus. Und sie fahren fort: «Sie trifft sich mindestens einmal jährlich zur Stockwerkeigentümerversammlung, an der informiert sowie über Ausgaben oder Änderungen des Reglements, welches zusammen mit der Hausordnung das Zusammenleben festlegt, beschlossen wird.» Beschlüsse werden mit einfachem Mehr gefasst.
Um beschlussfähig zu sein, schreibt das Gesetz vor, dass die Hälfte der Gemeinschaft, die auch mindestens zur Hälfte anteilsberechtigt ist, anwesend sein muss. «Änderungen des Begründungsaktes, in welchem die Wertquoten festgehalten sind, also die Anteile der einzelnen Einheiten am Gesamteigentum, müssen einstimmig erfolgen», so die UBS-Experten. Die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung werden im Protokoll festgehalten. Und die UBS-Experten raten: «Die Protokolle geben interessierten Käufern ein gutes Bild über das Verhältnis der Stockwerkeigentümer untereinander, zur Finanzierung des Liegenschaftsunterhalts und zu den laufenden Kosten.» Ist eine Verwaltung eingesetzt, führt diese das Protokoll.
Kosten beachten
Auch der HEV Schweiz rät, die Kosten zu beachten: «Das schweizerische Recht unterscheidet zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen, für deren Beschlussfassung unterschiedliche Zustimmungserfordernisse in der Stockwerkeigentümerversammlung gelten. Ohne anderslautende Regelung im Reglement werden sämtliche Kosten – also auch die Betriebskosten – im Verhältnis der Wertanteile der Wohnungen verteilt.»