Die europaweiten Renditechancen für bestehende Immobilienportfolios und Neuerwerbungen haben 2011 zugelegt. Damit habe sich die Stimmung unter Immobilienexperten für Immobilieninvestments und Immobilienerschliessungen erstmals seit 2007 wieder aufgehellt, wie die Verfasser der Studie «Emerging Trends in Real Estate Europe» von PWC und dem Urban Land Institute erklären. Allerdings fliesse das Geld nur in die besten Immobilienstandorte. In weniger attraktiven Regionen würden die Preise tendenziell sinken.
Für die Studie wurden 600 Immobilienexperten in 27 europäischen Metropolen befragt.
Standort Zürich erhält ein gutes Zeugnis
Zürich figuriert bei der Performance für bestehende Immobilienportfolios auf Rang 11, von insgesamt 27 untersuchten Städten. Angeführt wird die Liste von München, gefolgt von Istanbul und London. Städte in Ländern, die von grosser wirtschaftlicher Unsicherheit gezeichnet sind, etwa Lissabon, Budapest, Athen oder Dublin, liegen auf den letzten Rängen.
Auch bei den Neuerwerbungen liegt Zürich auf Rang 11. Während auch die letzten Ränge von denselben Städten wie bei den bestehenden Immobilienportfolios belegt werden, figuriert Istanbul hier auf Rang 1 und München auf Rang 3. Grund dafür sei wohl das begrenzte Immobilienangebot, bzw. der Umstand, dass es zunehmend schwieriger werde, gute Immobilien an Top-Lagen mit aufstrebenden Mietern zu finden, wie die Verfasser der Studie schreiben.
Büroimmobilien sind am beliebtesten
Die einzelnen Immobilienarten in die investiert würde, unterscheiden sich laut Immobilienexperten stark. Je nach Stadt seien Büroimmobilien, Verkaufsflächen, Industrieräumlichkeiten oder Wohnraum beliebter. In Zürich rentierten Büroflächen am besten, gefolgt von Verkaufsflächen und von Apartments. Am wenigsten gefragt seien Industrieflächen.
Refinanzierung von Immobilien bereitet Sorge
Ein Thema, das dieses Jahr vor allem jene mit bestehenden Immobilienportfolios aus den Boomjahren 2005 bis 2007 stark beschäftige, sei der so genannte Loan-To-Value Ratio (LTV) bzw. der Refinanzierungsbedarf. Etwa ein Drittel des gewerblichen Finanzierungsvolumens von 960 Milliarden Euro sei nämlich mit Immobilien von nur minderer Qualität gesichert. Erschwerend kämen teilweise auch die extrem hohen Fremdfinanzierungsquoten hinzu. Banken würden deshalb vermehrt Druck ausüben, den LTV zu reduzieren. Bei der Beleihung von Immobilien repräsentiert der LTV das Verhältnis aller Fremdfinanzierungsmittel (auch der als Vorlasten eingetragenen Grundpfandrechte) zum Beleihungswert des beliehenen Objektes. Mit dem LTV wird also das gesamte Kreditrisiko im Vergleich zur beliehenen Kreditsicherheit dargestellt. Für jene Investoren, die ihre Immobilienportfolios erweitern wollten, sei dies freilich eine gute Einstiegsgelegenheit.
Basel III schafft Unsicherheiten
Mittelfristig würden Investoren aber weniger in den europäischen Immobilienmarkt anlegen. Die befragten Experten würden 2011 noch rund 81% ihres Portfolios in Europa halten. Dieser Wert wird ihrer Meinung nach in den nächsten fünf Jahren auf etwa 75% sinken. Auch sei unklar, wie sich «Basel III» auf das Finanzierungsverhalten der Banken auswirken werde.