Indirekte Immobilienanlagen stehen hoch im Kurs. Sie profitieren von den Verwerfungen an den Finanz- und Kapitalmärkten. Dennoch entwickeln sie sich langfristig nicht abgekoppelt von der Realwirtschaft. Neue Regulierungsmassnahmen bergen zusätzliche Risiken.
Sowohl direkte als auch indirekte Immobilienanlagen profitieren von den Turbulenzen an den Finanz- und Kapitalmärkten. Durchzogene Aussichten für den Anleihenmarkt helfen zusätzlich, Immobilienanlagen sowohl für risikoscheuere institutionelle Investoren als auch für private Anleger attraktiv zu machen. Aufmerksamkeit zollen Anleger vor allem kotierten Immobilienaktiengesellschaften sowie Immobilienfonds. Dies umso mehr, als diese zwischen September 2010 und August 2011 Gesamtrenditen von 16,5% bzw. von 9,5% erzielten. Der Swiss Performance Index (SPI) dagegen brach im selben Zeitraum um knapp 10% ein. Indirekte Immobilienanlagen tragen demnach nicht nur zur Diversifikation bei, sondern liefern auch attraktive Gesamtrenditen. Bleiben die Finanz- und Kapitalmärkte wegen der weltweiten Staats- und Bankschuldenkrisen weiterhin so volatil, dürften indirekte Immobilienanlagen stark davon profitieren, sind die Autoren der neuesten Immobilienstudie von Wüest & Partner überzeugt.
Bescheidene Marktkapitalisierung birgt Anlagerisiken
Dennoch bergen auch indirekte Immobilienanlagen Risiken, wie die Autoren der Studie unterstreichen. Sobald sich nämlich die Aktien- und Obligationenmärkte nachhaltig erholen, wird das in indirekte Immobilienanlagen investierte Kapital wieder abgezogen. Die Kurse von indirekten Immobilienanlagen könnten damit unter Druck geraten. Obwohl sich das absolute indirekte Anlagevolumen in der Schweiz über die vergangenen Jahre erheblich ausgedehnt hat, basiert das Marktgeschehen von indirekten Immobilienanlagen nach wie vor auf einer verhältnismässig bescheidenen Marktkapitalisierung, argumentieren die Autoren. Damit sind auch Anlagerisiken verbunden.
Indirekte Immobilienanlagen entwickeln sich parallel zur Realwirtschaft
Ähnlich wie für direkte Immobilienanlagen bergen konjunkturelle Dämpfer mit realwirtschaftlichen Auswirkungen auch für indirekte Immobilienanalgen Risiken. Für beide Anlageformen ist die Ertragsseite bzw. sind die Perspektiven für die Mietpreisentwicklung entscheidend. Deshalb werden sich indirekte Immobilienanalgen langfristig nicht abgekoppelt von der Realwirtschaft entwickeln, wie die Autoren erklären.
Regulative Entwicklungen könnten Boom stoppen
Doch nicht nur die konjunkturellen, sondern auch die regulativen Entwicklungen haben Einfluss auf diese Anlageklasse. Wüest & Partner rechnet mit neuen regulativen Änderungen, welche ihre Schatten bereits vorauswerfen. Sie betreffen einerseits das Umfeld des nationalen Hypothekarmarktes und andererseits die Immobilienanlagen der Banken. Es geht dabei um die Regulierung der Höhe der notwendigen Eigenmittelunterlegung bei grundpfandgesicherten Anlagen bzw. bei Immobilien in den Bankenbilanzen.
Auch die Rechnungslegung von Immobilien bei institutionellen Investoren (etwa bei Versicherungen) könnte von Änderungen betroffen sein. Hierbei geht es um Bewertungsfragen auf prozessualer Ebene. Diese Entwicklung sollten Anleger mindestens aus zwei Gründen aufmerksam verfolgen, wie die Autoren meinen: Erstens könnten auf die Anlagegefässe zusätzliche Kosten zukommen und zweitens würde sich damit die Unsicherheit der Endanleger erhöhen.