Molti mutuatari hanno optato anni fa per un mutuo a lungo termine. Ma ora deve essere rinnovato. Nel frattempo i tassi di interesse sono aumentati. Qual è dunque il modo migliore per estinguere un mutuo?

Un mutuo a tasso fisso o Saron deve essere rinnovato prima o poi. Tuttavia, molti proprietari di casa svizzeri pagano troppo per il riscatto dell'ipoteca, come sa Benjamin Manz, amministratore delegato del servizio di confronto moneyland.ch. È quindi importante seguire alcuni consigli. Moneyland.ch ha raccolto i consigli più importanti per una proroga favorevole.

Conviene confrontare

Molti proprietari di casa svizzeri hanno un'ipoteca prorogata automaticamente dalla loro banca. «In linea di principio, non c'è nulla di male nel riscattare il mutuo con la banca precedente. Tuttavia, spesso esistono altri fornitori con offerte ipotecarie ancora più vantaggiose», sottolinea Manz.

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Dopo un primo confronto dei tassi d'interesse indicativi, si dovrebbero ottenere offerte concrete con i tassi d'interesse effettivi, consiglia Manz: «Questo può essere utile anche se si vuole rimanere con la propria banca anche per il mutuo della casa. Ci sono buone probabilità di ottenere condizioni ancora migliori dalla propria banca con offerte più vantaggiose da parte di fornitori di mutui concorrenti.»

Non dimenticate i mutui online

Sempre più fornitori di mutui svizzeri lanciano mutui online. Questi sono particolarmente popolari per i riscatti e attirano con tassi d'interesse particolarmente favorevoli. È vero che la consulenza sui mutui online è ridotta al minimo. «Ma se si ha già un'ipoteca, di solito non si ha bisogno di una consulenza più approfondita», afferma Manz. Ed elenca un altro vantaggio dei mutui online: I tassi d'interesse pubblicati corrispondono di solito ai tassi d'interesse effettivi, quindi non sono semplici prezzi da vetrina.

Controllate attentamente le offerte di tassi d'interesse

Alcune banche invogliano con offerte speciali sui tassi di interesse che, a ben vedere, si applicano solo ai nuovi clienti. «Spesso queste agevolazioni sono chiamate anche mutui starter, che non si applicano ai rinnovi. Ma non fatevi scoraggiare: ci sono offerte abbastanza vantaggiose sul mercato anche per i rifinanziamenti», spiega Manz.

La negoziazione è importante

«Il mercato ipotecario funziona come un bazar: se non si negozia, si paga di più», continua Manz. Manz consiglia quindi di contrattare il prezzo migliore per i mutui: «In fondo, la posta in gioco è alta: nel caso di mutui a lungo termine, il potenziale di risparmio può superare rapidamente i 10.000 franchi.» Le offerte della concorrenza o l'indicazione che alcuni mutui online sono ancora più convenienti offrono una buona base di negoziazione. E la negoziazione è possibile con la maggior parte delle banche e delle compagnie assicurative, aggiunge, con alcune eccezioni, come nel caso dei mutui online.

Considerare una sostituzione prima della scadenza

A seconda della situazione dei tassi d'interesse e delle spese ipotecarie in corso, può valere la pena di uscire anticipatamente dal contratto di mutuo, consiglia inoltre Manz. Le penali sono spesso elevate. Ma: «Se la differenza di tasso d'interesse tra l'ipoteca da riscattare e la nuova ipoteca è sufficientemente elevata, in rari casi l'uscita anticipata può essere conveniente», afferma Manz.

Considerare la fissazione del tasso di interesse

A seconda della situazione dei tassi di interesse, può anche valere la pena di stipulare una proroga a un determinato tasso di interesse mesi prima della scadenza del contratto, aggiunge Manz. Molte banche offrono i cosiddetti mutui a termine, che consentono di fissare i tassi di interesse fino a due anni prima. «Lo svantaggio dei mutui a termine sono le commissioni, perché la copertura dei tassi d'interesse ha il suo prezzo», ammette Manz. La convenienza di un'ipoteca a termine dipende non solo dalle commissioni, ma anche dalle previsioni sui tassi d'interesse: «Se i tassi d'interesse scendono, con un'ipoteca a termine si paga meno. Se i tassi salgono, si può guadagnare. Rimane un rischio di costo, poiché nessuno sa con certezza come si svilupperanno i tassi d'interesse ipotecari in futuro.»

Scegliere il modello giusto

Come per un nuovo mutuo, anche per il riscatto di un mutuo esistente è importante scegliere il modello individuale migliore. Secondo Manz, ciò dipende da un lato dalla situazione finanziaria, ma soprattutto dalle prospettive dei tassi di interesse a lungo termine. In un contesto di bassi tassi d'interesse, sono particolarmente apprezzati i mutui a tasso fisso con lunghe durate, mentre in un contesto di tassi più volatili sono popolari anche i mutui Saron. I mutui misti che combinano mutui a tasso fisso e mutui Saron potrebbero avere senso in singoli casi. Tuttavia, tali combinazioni di modelli renderebbero più difficile il passaggio a un altro fornitore in futuro e sono quindi solitamente sconsigliate, afferma Manz. Aggiunge: «Storicamente, i mutui Saron, o i mutui Libor in passato, erano spesso più economici dei mutui a tasso fisso.»

Scegliere un importo ipotecario adeguato

L'estinzione di un mutuo è un buon momento per rivedere il mutuo esistente, dice Manz. A seconda della situazione finanziaria e dei tassi d'interesse, potrebbe essere conveniente, ad esempio, continuare a pagare il mutuo in anticipo. Ma aggiunge: «L'estinzione anticipata non conviene se si può investire il denaro altrove a un tasso di interesse migliore».

Attenzione agli intermediari costosi

Manz mette anche in guardia dai broker costosi: «Oggi ci sono molti broker ipotecari svizzeri sul mercato. Purtroppo ci sono anche quelli che sono più interessati al proprio benessere che a quello dei clienti. Un possibile conflitto di interessi è rappresentato dalle commissioni di intermediazione che i broker ricevono dalle banche o dalle compagnie di assicurazione». È vero che un buon broker ipotecario può avere il vantaggio di farsi carico del lavoro, offrendo utili servizi di consulenza e organizzando offerte vantaggiose. «Tuttavia, soprattutto in caso di riscatti, rivolgersi a un intermediario non è sempre più conveniente, soprattutto perché la maggior parte degli intermediari ha in portafoglio solo una selezione di fornitori di mutui. Si possono consigliare buoni consulenti a pagamento: Qui si paga per la consulenza, ma idealmente si riceve una consulenza indipendente e si recupera anche la commissione di intermediazione».

Informarsi tempestivamente

Manz sottolinea che bisogna informarsi per tempo e controllare il contratto per verificare la durata del periodo di preavviso. Se si inizia la liquidazione solo poco prima della fine del periodo di preavviso, potrebbe essere già troppo tardi per un riscatto favorevole: «Allora si potrebbe dover passare a un costoso mutuo variabile per colmare il tempo che manca al riscatto».